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Realizzazione di un cappotto termico in un condominio – facoltà dei condomini di scegliere quale detrazione applicare
Venerdì, 25 Settembre , 2020
I condomini che intendono realizzare un cappotto termico esterno sulle facciate del fabbricato possono optare per il bonus facciate o per l’ecobonus. È la risposta che si ricava dalla risoluzione n. 49/E del 1°settembre 2020 dell’Agenzia delle Entrate. A formulare il quesito è stato l’amministratore di condominio che ha chiesto lumi sulla facoltà dei condomini di scegliere autonomamente di quale agevolazione fruire.
La legge di Bilancio 2020 ha introdotto il ‘bonus facciate’, ossia la detrazione dall’imposta lorda pari al 90% delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B. A differenza delle agevolazioni già presenti in materia, non sono previsti limiti massimi di spesa e la detrazione va ripartita in dieci quote annuali, di pari importo, sull’intero ammontare dei costi sostenuti. Ai fini del bonus gli interventi devono essere realizzati esclusivamente sulle ‘strutture opache verticali della facciata, su balconi, su ornamenti e fregi’. Sono escluse le spese su ‘strutture opache orizzontali o inclinate’ quali, ad esempio, coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti verso locali non riscaldati o verso l’esterno nonché per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.
Se i lavori di rifacimento della facciata sono influenti dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, devono trovare applicazione le norme che disciplinano le detrazioni spettanti per l’ecobonus, ossia per gli interventi di riqualificazione energetica.
In tal caso le persone fisiche, soggette all’Irpef, sono tenute ad effettuare i pagamenti con bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto che ha effettuato i lavori. I contribuenti devono inoltre acquisire (e conservare) l’asseverazione redatta da un tecnico abilitato che certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi. Successivamente ai lavori un tecnico esterno e terzo dovrà redigere l’attestato di prestazione energetica (Ape) per l’unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali.
Infine, entro 90 giorni dal termine dei lavori, va inviata, per via telematica, all’Enea, la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati. Anche le informazioni contenute nell’Ape vanno comunicate. La mancata effettuazione dei predetti adempimenti impedisce di fruire del bonus facciate.
Nei condomini gli adempimenti necessari per la fruizione del ‘bonus facciate’ possono essere fatti dall’amministratore o da uno dei condomini.

La possibile sovrapposizione del bonus facciate con gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici e con quelli di recupero del patrimonio edilizio disciplinati dall’art. 16 del decreto legge n. 63/2013 impone di precisare che il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola delle predette agevolazioni, nel rispetto degli adempimenti previsti per quella selezionata. In merito al quesito sottoposto dall’amministratore di condominio, la risoluzione precisa che ciascun condomino può scegliere liberamente se fruire del bonus facciate o dell’ecobonus, indipendentemente dalla scelta effettuata dagli altri.
Sarà compito dell’amministratore, ai fini della comunicazione finalizzata all’elaborazione della dichiarazione precompilata, suddividere la spesa complessiva sostenuta dal condominio in base alle scelte operate dai singoli condomini, tenuto conto che gli interventi hanno limiti e percentuali di detrazioni diverse. Nella comunicazione l’amministratore dovrà indicare le due distinte tipologie di interventi e, per ciascuno di questi, i costi sostenuti, i dati delle unità immobiliari interessate, quelli dei condòmini ai quali sono attribuite le spese, con le relative quote e specificando chi ha optato per la cessione del credito.
In molti casi la scelta di non fruire del ‘bonus facciate’ ma di optare per l’ecobonus è funzionale per il condomino alla possibilità di cedere il credito corrispondente alla detrazione d’imposta. Tuttavia il decreto Rilancio (convertito nella legge n. 77/2020) stabilisce che chi sceglie il ‘bonus facciate’ per gli interventi da realizzare può, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, optare per lo sconto in fattura fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato i lavori e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta. Il contribuente ha, in alternativa, la possibilità di avvalersi della cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari.

Per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, il decreto Rilancio consente, inoltre, ai condomini, di fruire di una detrazione dall’imposta lorda pari al 110% delle spese sostenute dal 1°luglio 2020 al 31 dicembre 2021. La realizzazione di un ‘cappotto termico’ agevolato su un condominio ha un limite di spesa che varia in funzione del numero delle unità immobiliari che lo compongono. Da due a otto unità l’ammontare complessivo della spesa è pari a 40mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari. La cifra scende a 30mila euro (sempre moltiplicato per il numero delle unità immobiliari) se queste sono più di otto.
I lavori di efficientamento energetico legati al superbonus devono comportare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio condominiale o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. Questo è dimostrato dall’Attestato di prestazione energetica (Ape) che deve essere rilasciata da un tecnico abilitato sia prima che dopo gli interventi.
Anche per il superbonus il condomino può optare, in luogo della fruizione diretta della detrazione, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
(Vedi risoluzione n. 49 del 2020)


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